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房企引入战投:不止是钱 还有面子与里子

时间:2020-07-23  来源:  作者:柯城新闻  点击量:  字体: 【

资本市场从来不缺少富贵险中求的故事,更不缺少被人奉为圭臬的投资故事。

早年孙正义与蔡崇信在阿里股份上的一攻一防令外界津津乐道,而近年来阿里及腾讯等资本巨鳄已成为头部资产的主要资金方,通过战投将自己的触角伸至互联网内的各个细分领域。

同样的戏码也在房地产行业不断上演。

王石自述,20世纪90年代初期,其“金手指”的绰号在深圳不胫而走,只因经他手的投资稳赚不赔。后来,便是万科“战投帮”崛起,再到近期广信资产包引入战投。

通过投资并购开疆拓土,依靠合作开发分散风险,对房企来说早已轻车熟路,而凭借股权融资引入战投,则成为了今年房企寻求热钱的新潮流。

今年以来,世茂鲸吞福晟,万科为广信引入战投都成为了外界关注的焦点;同时,绿城、协信、新华联等中小房企也先后透露出引入战略投资者的意愿。然而,招商蛇口引险资入局的交易在7月17日受到深交所问询,5月就已表示筹划引入战投的泰禾仍迟迟找不到接盘方,可谓有人欢喜有人愁。

引入战投是一种双向选择,成功与否,不仅看面子,更要看里子。对于房企而言,投资方资源的丰富程度,双方的匹配度、切合度是难以越过的问题;对于投资方而言,背负小风险获取高投资回报率则是再自然不过的考量。因此,一如行业间的规模分化,战投资源向规模型房企倾斜,显然将是未来的大势。

多家房企引入战投 股权融资回笼资金

今年年初,两则房企战投的消息引来关注。

首先是世茂福晟间的传闻得到官宣。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在发布会上强调,外界所说的并购行为并不存在,相比收购或合并,双方缔结战略合作的说法更为确切。

其次是恒大宣布700亿元战投的回购义务得到延期。2017年恒大引入三轮战投,总计募得1300亿元的融资,其中前两轮的回购协议以2020年1月31日——恒大回A的最晚时间作为节点。延期之后,前两轮战投的回购期限将对标第三轮,即2021年1月31日。

进入4月,协信、绿城先后披露引入战投计划。协信地产引入的是新加坡城市发展有限公司,后者以43.9亿元的代价收购协信远创51.01%股权,成为协信地产的第一大股东。绿城中国则引入了新湖中宝,向其增发3.23亿股,交易金额约30.69亿港元。发行已于5月26日完成,新湖中宝持股约12.95%,成为绿城的第三大股东。

6月,招商蛇口宣布将收购深投控持有的南油集团24%股权,交易对价约70.35亿元,这一交易将引入深投控、中国平安作为其股东;中旬,旭辉完成配股,顺势引入了国际知名投资机构美国资本集团(The  Capital  Group);月底,万科发布公告称,三年前公司收购的广信资产包将引入7家战略投资者,拟转让旗下广州万科持有的广州万溪50%的股权。

一般而言,像恒大、协信、万科、绿城、旭辉向战投方转让或增发股权,是引入战投最为直观的方式。世茂福晟与招商蛇口则有些特殊。

虽然世茂全盘代管了福晟的项目,但并非一次性投入资金。许世坛曾表示,世茂的投入不会如市场传言般要几百亿,大概会投入五十亿元到六十亿元。同时,世茂帮助福晟进行债务重组,更多是希望通过福晟自己的经营进行清偿。而针对福晟的项目,世茂将其进行了拆解,分置到世茂海峡等不同平台内,剥离劣质资产,转化优质项目。

招商蛇口则是通过南油集团的交易,设计了3种支付方式,由此将引入深投控与中国平安两大股东。招商蛇口计划向深投控发行股份,占交易对价的2.5%;同时向深投控发行可转换公司债,深投控可根据需要进行债转股,占交易对价的47.5%;再向中国平安的委托方平安资管发行股份进行配套融资,占交易对价的50%。

因此,在交易完成后,深投控和中国平安都会持有招商蛇口的股份,实现入股。

此外,万科引入战投的方式也有些许不同。七家战略投资者将以信托(中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划)的形式持有股份,在信托中各自占有不同份额的权益。

从规模上来看,有曾为国内最大规模战投的恒大在前,今年以来房企的战投规模多少有些小巫见大巫,一方面有估值和战投者数量的原因,另一方面也有房企控制新股东持股比例的意愿。

值得一提的是,从资产包层面引入战投的万科,因标的资产评估值较高,其规模并不小——广州万溪50%股权的评估值约为49.27亿元(不含天河软件园项目),加上30.4亿元的预付溢价款,组成总计70.4亿元的股权转让款。

资源向规模房企倾斜 设置回购保障投资利益

引入战投,归根结底是为了钱。

通过股权融资获取大笔资金,不仅能增强房企的流动性,缓解偿债压力,亦无需背负利息的风险。特别在今年的特殊环境之下,更是引入战投的好时机。

以万科为例,截至广信资产包的最新公告,万科为广信资产包累计投入470.4亿元,其中广信资产包转让对价已累计支付416.0亿元,其他费用、支出以及投入的项目运营资金共计54.4亿元。

通过引入七家战略投资者,万科共可回收约390.4亿元的资金,不仅包括转让股权所得的70.4亿元款项,新股东还将向广州万溪提供70.4亿元用于置换万科的前期投入,同时推动广州万溪申请不超过330亿元的并购贷款,将其中的249.6亿元用于置换万科的前期投入。

可以看出,通过引入战投,万科不仅将获取股权转让收益,还能将前期投入进行置换,借此回笼大部分的前期投入资金。

当然,房企引入战投并非一锤子买卖。既然是战略合作者,不仅要扮演一个重要的财务角色,还要涉及长期的布局与合作。借助战投方资源增强盈利规模,提升运营效率,改善负债现状,也是房企的目的之一。

如福晟借助世茂梳理债务,泰禾筹划战投,都是希望接盘方有足够能力帮助其走出债务危机;协信引入新加坡城市发展有限公司,绿城引入新湖中宝,更多是瞄准项目操盘上的合作,发挥投资布局、项目开发上的协同效应;招商蛇口拟一口气引入国资背景的深投控、险资巨头中国平安,不仅将在园区、商业、康养等多个领域与战投方建立合作关系,还将进一步获得低成本融资等优势资源;万科除回笼资金外,还能通过引入战投分散风险,导入专业经验与资源,加快项目推进速度,并借此提升自身的能力。

然而,房企引入战投的计划并非都能一帆风顺。2017年,万科成功竞得广信资产包之后,在进展公告内即表示将引入合作方共同开发,但准备工作却在2019年底才得以结束;招商蛇口在7月17日收到了深交所的重组问询函,共涉及8项问题,可转换公司债的相关问题就有3个;泰禾则与多家公司传出“绯闻”之后仍未找到战略投资者。

同时,投资方会设置相应条款保障自身的利益。

例如,恒大三轮战投就设置了净利润、回A时限的对赌条款,万科同样设置了土地批复时限的回购条款,招商蛇口对深投控发行的可转债比例较高,并与中国平安设置了一个可延续的3年合作期。

对投资方而言,投资回报率是入股房企的首要因素,必然要权衡投入、回报、风险之间的关系。

因此,房企引入战投的成功率,与其自身的经营状况密不可分——能否引入战投是企业融资能力的体现,一如行业间的规模分化,产生规模效应与头部效应。而战投资源向运营状况更好,盈利能力更强,财务风险更低的规模型房企靠拢也是符合逻辑的。

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